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長野県の不動産ならアイアール・風間

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不動産を購入するHEADLINE

購入の基礎知識



不動産を購入するには、売買代金の他に諸費用(移転登記費用や税金等)が別途必要になります。不動産によっては、測量・造成・整地・解体・リフォーム等、必要なケースもあります。また、土地を購入して住居を建てる場合、土地を購入しても住居を建てない場合、新築建売住宅を購入する場合、中古住宅を購入する場合、借入(住宅ローン等)を利用して購入する場合、親族から贈与を受けて購入する場合等、諸費用の内訳も異なります。
計画の途中で予期しない費用が発生したら大変ですので、事前に無理のない計画をたてましょう。

不動産物件を探す


おおよその計画をたてたら、不動産物件を探してみます。不動産広告・インターネット・不動産会社への問い合わせや訪問で探す方法が一般的でしょう。新築予定で建築会社が決まっているなら、その建築会社さんに探してもらうのも一つの方法ですし、知人や友人に聞いてみるのも良いでしょう。
なお不動産物件は、売れてしまえばそれまでですし、売主様が売るのをやめたと言ってもそれまでです。つまり、日々物件情報は変わるのです。不動産会社では全ての情報を広告やホームページに掲載しているわけではありませんので、より早く、より良い物件の情報を入手したいなら、不動産会社に直接問い合わせるのが一番です。

気になる不動産物件があったら



まずは実際に見てみます。
現地でしかわからないことがきっと沢山ありますよ。わからない事や不安に思った点は、何でも聞いておきましょう。また、ご家族や関係者にも見てもらいましょう。
【チェックポイント】
 不動産の権利関係と占有者の有無
 周辺環境の確認・通学区・現況
 附帯工事の有無

気にいったら



気に入った不動産物件が出てきたら、契約条件を確認し、条件を伝えて諸費用や税金等を計算してもらいます。
そこまで良ければ、売主様または仲介者に物件の購入申込(買付証明に記入)をします。購入申込をしたからといって100%購入できるわけではありません。購入申込とは買主様の一方的な購入の意思表示であり、売買契約ではありません。 この書面には購入する場合の条件を記載します。売主様の希望価格より安く購入したい場合などは、この書面に具体的な購入希望金額を記載します。これを「指値」と言います。これをもって売主様との交渉が始まります。通常は仲介人を介して交渉します。なお、あなた様以外にも検討されている方がいらっしゃるかもしれません。早目に購入申込はしておきましょう。
その後、借入(ローン等)予定ならば、融資の事前審査を行います。事前審査の承諾が得られたら、契約のスケジュールを決めます。
なお購入申込は買主様の意思表示であり、契約ではありませんので「買うのをやめます」と言うのは自由です。これによって責任追及や費用請求されることはありません。但し、売買契約直前のキャンセルは、「契約締結上の過失」に該当しないように気を付けて下さいね。

契約調印



事前に不動産会社の宅地建物取引主任者から重要事項説明書の交付と説明を受けます。
さて、いよいよ、売主様と売買契約を締結します(契約調印)。
契約手付金として売買代金の20%の範囲内で売主様にお支払いします。借入予定ならば、売買契約締結後、金融機関で融資の本申込(正式なローン申込み)をし、承諾が得られれば金銭消費賃貸借契約を結び融資実行が可能となります。売主様は、物件の御引渡しの準備を始めます。

物件の引き渡しと残金決済



買主様は事前に残金や諸費用、必要書類の準備をします。御引渡し時までに、不動産会社に十分確認した上で漏れのないよう準備しましょう。御引渡し当日は、残代金のお支払いと同時に売主様から物件の御引渡し(名義変更と鍵の授受)を受けます。なお名義変更とは、所有権移転を指します。諸費用等も清算できるものは清算し、購入後のスケジュール(不動産取得税の支払いやローン控除等)を確認します。
残金を住宅ローン等でまかなう場合は、ローン実行のための準備も怠ってはいけません。物件の御引渡しの場には、売主様・買主様・金融機関担当者・司法書士・不動産会社などの関係者が集まります。そして、ローンの実行、残金の決済、登記申請(売主様の抵当権抹消、売主様から買主様への所有権移転、買主様の抵当権設定)を同時に行う(「同時履行」と言います)のが一般的です。これらの手続きのうち一つでも不備があると、残金決済と御引渡しが完了しないおそれがありますので、十分注意しましょう。

不動産屋さんへの報酬



仲介手数料(媒介手数料)は、国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に以下の表の合計額が上限として定められております。
売買代金 媒介報酬額
200万円以下の部分 5.40%以内の額
200万円を超え400万円以下の部分 4.32%以内の額
400万円を超える部分 3.24%以内の額

取引額が400万円を超えるときは、「(消費税抜きの売買代金×3%+6万円)×1.08」で簡易計算することができ、実務ではこの簡易計算による方法が用いられることが多いですね。

バイヤーズ エージェント



不動産の購入には、宅地建物取引業法・建築基準法・都市計画法・民法・農地法・河川法等、多様な法律が関係してきます。また、税金の計算やローンの申込みも必要になってくるかもしれません。物件調査内容や売買条件が適正か、価格交渉の余地はないか。これらについて、あなたが思うより短期間で検討そして判断しなければなりません。

これって、実は、かなりのストレスなんです。しかも高額な買い物ですから、誰でも失敗はしたくないですよね。

そんな時に必要なのが、購入者の為だけに働いてくれる不動産のプロが【バイヤーズ エージェント】です。つまり、あなたの代理人として不動産のプロを雇うということなんです。日本の不動産業界でいうと、100%買主様の味方の【客付仲介】的な立場でしょうか。物件はポータルサイトや他業者サイトで探して、バイヤーズ エージェントさんに交渉や調査・仲介をお願いするという形ですね。

【信頼出来る不動産屋さん】に出会えると良いですね。
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