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長野県の不動産ならアイアール・風間

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不動産を売却するHEADLINE

本当に売却しますか

【不動産を所有していれば、いずれ値上がりして利益を生む】そんな時代は、過去のこと。皆様もご存じの通り、土地神話が崩壊して久しくなります。不動産を所有していると固定資産税や管理費や維持費がかかるばかりで値は上がらない。どうしましょう。そんな状況の中で、有効な活用を模索している方も沢山おります。活用には、その不動産の価値や性質、その場所の特性等、様々な条件を鑑みて、検討する必要がありますが、大別すると、

1. 自己の為に利用(居住・自家菜園等)
自己の生活や趣味の為に利用します。

2. 事業展開(農業・賃貸業・その他の事業)
土地の場合、農業を行い収益を得ることができます。賃貸業をするなら駐車場や資材置場等の貸土地として、または建物を建設し貸家やテナント用として賃貸収入を得ることができます。現在、建物があるなら、少額の初期費用で、貸家・テナント用として賃貸業が可能となりますが、将来、メンテナンス等の維持・経費が必要になります。なお事業の場合は、その不動産の位置や性質により活用出来ないこともありますので、検討は十分しましょう。

3.  売却
不動産を売却して現金とする。固定資産税の支払いや維持・管理が不要になり、売却益を安全な金融商品に充てることも可能となります。但し、場合によっては、高額な譲渡税がかかります。

相続不動産の売却

相続の対象となる不動産があり相続人が複数いる場合には、その不動産をどうしたら相続できるでしょう。

1. 共有
共有とは、1つの土地・家屋を複数の相続人が共同で所有・管理していく方法です。不動産を売却することなく手続きも換価分割・代償分割・分筆と比較すると簡単ですが、後日、売却・賃貸する際には共有者全員の同意が必要となります。将来、共有者の意見が異なりそうな場合にはトラブルになるケースもあります。

2. 分筆
分筆とは、1つの土地を複数の土地に分け複数の相続人に分配する方法です。手続き後、所有したい方は所有し、売却したい方は売却することも可能ですが、分筆方法やどの部分を誰が所有するかの相談が必要となります。

3. 代償分割
代償分割とは、相続人の誰かが、相続した土地・家屋といった不動産を買い取り残りの相続人に現金を分配する方法です。不動産を手放さずに公平に遺産を分割することができますが、不動産を買い取る相続人は現金を用意する必要があります。

4. 換価分割
換価分割とは、相続した土地・家屋といった不動産を売却し、相続不動産の売却代金を分割する方法です。公平に分配されることが明確ですが、不動産を売却しなければなりません。また売却による譲渡税が発生します。なお、3年以内の売却であれば相続税の取得費加算により節税効果が期待できます。

税金については税理士、登記については司法書士、不動産の分筆は土地家屋調査士、売却は不動産業者とそれぞれ専門が分かれています。誰に相談してよいかわからない、相談できる税理士や司法書士は知らない。そんな時は、近くの不動産屋さんに声をかけてみて下さい。無料で紹介してくれます。

任意売却って何

任意売却」とは、債務者が自分の意思で、自宅等の不動産を売却することを言い、通常、借入金(残債務)の残高が売却金額を上回ります。一部借入金が残ることになりますので、抵当権の解除を行うために抵当権者の同意を得る必要があります。任意売却できるかは条件や抵当権者の方針によって異なります。
裁判所によって自宅などの売却を強制される法的手続きのことは、「競売」と言います。

より高く売却したい

1. 土地編

土地価格の情報を入手することが容易となった現在、相場より高い金額で売出しをすると周辺にもし価格が安い土地があれば、検討の上、そちらの物件を購入してしまう可能性が高いです。但し、ご近所の方であったり商業用地でどうしてもその場所に出店したい等の理由がある場合等は、多少、相場より高値で売却できる可能性はあります。また、購入希望者がその物件を見学した際に、草が生え茂った状況であったり古家や物置等残地物があるよりも解体してキレイに整地されている方が印象が良い為、多少、高値で売却できる可能性があります。

不動産業者に査定を依頼すると、現況・履歴・都市計画・土地の形状・接道道路状況・境界・地盤状況・近隣取引相場・路線価等を踏まえて現実的に売買可能な価格を計算してもらえます。なお不動産鑑定士の鑑定や査定は、文字通り不動産の経済価値を鑑定評価・査定します。売却するなら不動産業者の査定、裁判や相続に関係するなら不動産鑑定士の鑑定といったところでしょうか。査定の価値が納得できる数字なら、売り出しの手続きを始めましょう。

2. 建物編

戸建住宅・マンション・アパートといった建物がある場合ですが、建物の内覧・外観の印象により左右されます。例えば荷物等が散乱していたりゴミがある場合などは印象が悪くなる為、荷物は整理整頓しゴミ等は片付けておくことが望ましいです。また、リフォーム等により価格設定も大きく変わってきます。
あなたが見て、この物件に住んでみたいと思える程度には、綺麗にしておきましょう。
 
不動産業者に査定を依頼すると、現況・履歴・築年数・耐用年数・入居状況・近隣状況・近隣取引相場・路線価等を踏まえて売買可能な価格を計算してもらえます。

3. 仲介か買取か

土地・戸建住宅・マンション等の不動産を売却する場合には「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。仲介とは不動産を所有する【売主】と購入を希望する【買主】を不動産業者が仲介し契約を締結することを言います。買取とは不動産会社が不動産を所有する【売主】から不動産会社が【買主】となり買取ります。不動産会社が買取した場合には、買取後、土地の場合には土留め・水道等の設備工事といった造成工事、建物の場合にはリフォーム等を実施して、付加価値を付け、販売(「再販」と言います。)することで利益を得ることとなります。一般的には、仲介の場合よりも売主の手取り金額は下がります。
時間がかかっても高値で売却したい場合には仲介がお勧めです。但し、近所に知られたくない、一刻も早く売却したいといった事情がある場合には不動産会社の「買取」で検討した方が良いと言えます。その不動産会社が買取出来なくても、買取業者を紹介してくれる不動産会社さんもいます。

親族間・知人間での売買

当事務所は、通常の媒介・代理業務の他に、親族間・友人間・知人間で行われる不動産売買もサポートしています。
親族間(親子・兄弟姉妹・夫婦)、知人間など、身近な方との不動産売買では、不動産業者が介入しない「直接契約」をすることがあります。 仲介手数料が不要であり大きなメリットでしょうが、反面、親族間、知人間という安心感からのあいまいな契約内容・認識不足などによる思いがけないトラブルが起きていることも事実です。不動産取引は高額な上、複雑な権利関係の把握や法律知識も必要になるため、お互いの思い違いや説明不足が原因で、思いがけないトラブルにつながるケースがあります。

1. 注意点

売買の内容しだいでは
    ➀売買価格をいくらに設定するか
    ②低廉譲渡・高額譲渡による税法の問題
    ③損益通算が可能かどうか
    ④住宅ローンを利用する場合の金融機関への対応
    ⑤資金調達方法(現金か融資か)
などの問題を含んでいるかもしれません。まずは相談してみて下さい。

2. サポート業務

不動産売買契約書・重要事項説明書・物件調査書の作成、契約立会い、ローンの申込み、残金決済立会い、領収証の授受、名義変更の説明、問題点のコンサルティング等取引が円滑に行われる様に、売主様買主様を総合的にサポートします。

3. 契約書や重要事項説明書は必要か

当然、無いよりあった方が良いですよね。不動産の取引は、いわば「大人の契約」の最たるものです。その契約書は、もちろん不備があってはいけませんし、内容も充分理解していなければなりません。取引する不動産についてもしっかり調査したものを添付すべきですし、取引の内容によっては、特約や覚書などを交わす必要もあります。

4. 費用

法定報酬額(仲介手数料)や書類作成については、サポート業務内容によりますので、ご相談下さい。 

不動産屋への報酬

仲介手数料(媒介手数料)は、国土交通省告示第1155号・宅地建物取引業法・第二定義に以下の表の合計額が上限として定められております。
売買代金 媒介報酬額
200万円以下の部分 5.40%以内の額
200万円を超え400万円以下の部分 4.32%以内の額
400万円を超える部分 3.24%以内の額

取引額が400万円を超えるときは、「(消費税抜きの売買代金×3%+6万円)×1.08」で簡易計算することができ、実務ではこの簡易計算による方法が用いられています。低廉な空き家等(物件価格400万円以下の宅地建物)については、条件により18万円+8%までを上限に定められております。

仲介手数料の他に、 広告費やコンサルタント料として請求する不動産会社もあります。
例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれますが、例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。売却を依頼する媒介契約書の内容は、しっかり確認しましょう。

親身になって相談でき、報酬も依頼内容に見合った額の良心的な不動産会社を見つけておくと良いですよ。
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